ROI: Qual Retorno Mínimo Aceitável na Aquisição de Imóvel para Locação
Investir em imóveis para locação tem sido uma escolha tradicionalmente popular para aqueles que buscam criar uma fonte estável de renda passiva e, ao mesmo tempo, aumentar o patrimônio ao longo do tempo.
No entanto, a decisão de adquirir um imóvel com esse objetivo não deve ser tomada de forma impulsiva.
O Retorno sobre o Investimento (ROI) anual, especialmente no Brasil, envolve uma série de fatores que precisam ser avaliados cuidadosamente para que o investimento seja realmente vantajoso.
Para determinar o ROI de um imóvel, é necessário analisar o contexto do mercado imobiliário, o cenário econômico, as taxas de juros e até mesmo o comportamento de outras alternativas de investimento, como renda fixa e renda variável, que podem apresentar oportunidades atraentes para os investidores em diferentes momentos.
Em um cenário de juros elevados, por exemplo, a renda fixa se torna uma alternativa de menor risco, com retornos razoáveis, o que pode fazer com que a comparação com imóveis se torne mais desafiadora.
Além disso, a liquidez dos imóveis – ou seja, a dificuldade de vender rapidamente o bem caso seja necessário – também impacta diretamente a decisão.
Enquanto produtos financeiros como CDBs, Tesouro Direto e até mesmo FII´s ou ações oferecem maior flexibilidade e agilidade, o investimento imobiliário exige uma análise mais detalhada, especialmente quando o objetivo é obter um retorno satisfatório no longo prazo.
Neste post, vamos explorar os diversos fatores que influenciam a rentabilidade dos imóveis para locação, comparando-os com outras alternativas de investimento disponíveis no mercado e ajudando você a entender qual o ROI mínimo e ideal para garantir que o investimento seja realmente vantajoso.
Com o cenário atual de juros e inflação em constante mudança, é crucial entender todos os detalhes antes de tomar qualquer decisão de investimento. Vamos, então, analisar o cenário atual de juros, a comparação com renda variável e as estratégias para maximizar o ROI no mercado imobiliário.
Cenário Atual de Juros e Renda Fixa
Com a taxa básica de juros (Selic) alta (atualmente em torno de 11-13% ao ano em 2024, dependendo das expectativas futuras), a renda fixa oferece retornos líquidos competitivos, principalmente em produtos como:
- CDBs, Tesouro Direto Selic, IPCA+ e LCI/LCAs.
- Esses produtos podem apresentar rendimentos líquidos anuais entre 8% e 10%, dependendo do prazo e da tributação.
Portanto, o investimento imobiliário deve apresentar um ROI bruto que compense os riscos e a menor liquidez, além de superar, ao menos, a média desses retornos líquidos.
Considerando a Renda Variável
- O mercado acionário no Brasil, apesar de volátil, oferece potenciais retornos superiores a 15% ao ano, especialmente em períodos de recuperação econômica.
- Contudo, a renda variável envolve riscos substancialmente maiores e imprevisibilidade, o que torna necessário um ajuste no perfil de cada investidor.
ROI de Imóveis para Locação
Cálculo de ROI Bruto Anual no Imobiliário
O ROI de imóveis para locação é calculado como:
Custos Considerados:
- Manutenção e Condomínio (repasse depende do contrato);
- Impostos e Taxas (IPTU, registro, ITBI);
- Vacância média (períodos sem inquilino);
- Taxa de administração (em caso de imobiliárias).
ROI Bruto Aceitável:
- Mínimo Viável: 6% a 7% ao ano.
- Este ROI seria comparável a retornos líquidos de renda fixa, mas só é aceitável se o imóvel oferecer uma expectativa de valorização ao longo do tempo, compensando a diferença com ativos mais líquidos.
- Ideal: 8% a 10% ao ano.
- Este ROI coloca o investimento imobiliário em posição competitiva, considerando a menor liquidez e os custos envolvidos.
Valorização do Imóvel
- Além do ROI direto do aluguel, é importante considerar a valorização do imóvel (histórica e projetada).
- Em algumas regiões do Brasil, imóveis podem valorizar entre 2% e 6% ao ano, dependendo de fatores como localização e infraestrutura.
Comparação com Outras Alternativas
| Tipo de Investimento | ROI Líquido Esperado | Liquidez | Riscos |
|---|---|---|---|
| Renda Fixa | 8% – 10% | Alta | Baixo |
| Ações | 12% – 20% | Média | Médio-Alto |
| Imóveis (locação) | 6% – 10% (bruto) | Baixa | Vacância, manutenção, impostos |
| FIIs | 7% – 10% (dividendos) | Alta | Oscilações de mercado, vacância |
Conclusão
- ROI Mínimo Aceitável: 6% ao ano (bruto) em aluguel, desde que o imóvel tenha potencial de valorização no médio e longo prazo.
- ROI Ideal: 8% a 10% ao ano (bruto), para justificar o menor grau de liquidez e os custos de manutenção.
- Alternativas como renda fixa são mais atraentes em termos de liquidez e segurança no cenário atual, tornando essencial negociar bons preços na compra do imóvel para melhorar o ROI.
Se o investimento imobiliário não atingir esses patamares, outros ativos financeiros podem oferecer melhor relação risco-retorno.
